Transmettre votre entreprise familiale? Depuis 2026, l’immobilier peut réserver une mauvaise surprise

Auteur : Valérie Dendauw, Conseillère juridique chez by Watson

Qu’est-ce qui change concrètement ?

Jusqu’à fin 2025, les actions d’une société familiale pouvaient souvent être transmises intégralement au tarif de faveur, même lorsque l’entreprise possédait aussi des maisons, des appartements ou des terrains à bâtir.

Depuis le 1er janvier 2026, la situation est différente.

La valeur de l’immobilier résidentiel est désormais exclue du régime fiscal de faveur. Seule la part de la valeur qui n’est pas déterminée par cet immobilier reste prise en compte. Cela couvre bien plus que les seules activités de l’entreprise au sens strict : l’immobilier commercial, les liquidités ou les placements détenus dans la société continuent eux aussi de compter.

Autrement dit : plus la société détient d’immobilier résidentiel, plus l’avantage fiscal se réduit lors d’une transmission.

Une condition reste toutefois inchangée. Votre société doit toujours exercer une véritable activité économique. Une société purement immobilière ou de gestion, sans activité réelle, est de toute manière entièrement exclue du régime de faveur, et pas seulement en ce qui concerne la partie immobilière.

Un exemple qui rend la différence concrète

Supposons que votre société vaille 2 millions d’euros. Cette valeur se compose de :

• 1,6 million d’euros provenant de l’entreprise opérationnelle ;
• 400.000 euros provenant d’un appartement donné en location.

Avant 2026, la valeur totale de 2 millions d’euros pouvait relever du régime de faveur.

Aujourd’hui, cet avantage ne vaut plus que pour les 1,6 million d’euros de l’entreprise opérationnelle. La valeur de l’appartement est taxée séparément selon les règles ordinaires.

Pour beaucoup d’entreprises familiales, cela peut représenter une facture fiscale supplémentaire assez considérable.

Quels types d’immobilier sont concernés ?

La nouvelle réglementation vise l’immobilier résidentiel. Cela concerne notamment :

• les maisons ;
• les appartements ;
• les terrains à bâtir destinés à la construction de logements.

L’immobilier détenu via une filiale peut lui aussi être pris en compte dans l’appréciation. L’Administration fiscale flamande (VLABEL) ne regarde donc pas uniquement ce qui se trouve directement au bilan de l’entreprise.

Pourquoi la Flandre a-t-elle modifié ces règles ?

Selon le gouvernement flamand, le régime de faveur initial visait à protéger les entreprises actives lors d’une transmission. En pratique, il était parfois aussi utilisé dans des sociétés dont une part importante de la valeur était constituée d’immobilier.

Avec les nouvelles règles, les pouvoirs publics veulent recentrer l’avantage fiscal sur les activités d’entreprise, et moins sur le patrimoine privé détenu par le biais d’une société.

Il existe une exception importante

Toute entreprise détenant de l’immobilier ne perd pas automatiquement l’avantage. Les entreprises immobilières professionnelles peuvent, sous conditions, continuer à bénéficier du régime de faveur complet. C’est possible lorsque :

• 75 % au moins du chiffre d’affaires provient d’activités liées à l’immobilier résidentiel ;
• l’entreprise a occupé au moins un travailleur à temps plein durant les trois années précédant la transmission.

Ces conditions doivent, en outre, être maintenues pendant trois ans après la transmission.

Pensez par exemple aux entreprises qui développent, construisent, vendent ou louent des logements à titre professionnel.

Autre changement important : l’évaluation devient obligatoire

Depuis 2026, un rapport d’évaluation doit être joint à chaque transmission d’une société familiale. Ce rapport est établi par un réviseur d’entreprises ou un expert-comptable certifié et détermine :

• la valeur des actions ;
• la valeur de l’immobilier présent ;
• la part de l’entreprise qui relève du régime de faveur.

À noter : même en l’absence d’immobilier, un tel rapport reste obligatoire. Dans ce cas, le rapport confirme que la valeur complète de l’entreprise est prise en compte pour l’avantage fiscal.

N’attendez pas la veille de la transmission

Beaucoup d’entrepreneurs ne pensent à la planification successorale qu’au moment où la transmission devient concrète. C’est souvent trop tard.

Les nouvelles règles rendent la composition de la société plus importante que jamais. Un bâtiment acheté comme investissement il y a des années peut aujourd’hui avoir un impact inattendu et important sur la facture fiscale de vos enfants ou d’autres successeurs.

Celui qui planifie à temps dispose de davantage de possibilités pour mesurer les conséquences et, le cas échéant, ajuster la structure de sa société.

Questions fréquentes

Les nouvelles règles s’appliquent-elles aussi aux entreprises existantes ?

Oui. Ce n’est pas la date de constitution de l’entreprise qui compte, mais la date de la donation ou du décès. Les nouvelles règles valent pour les transmissions à partir du 1er janvier 2026.

Et, que se passe-t-il si mon bien est en partie habitation et en partie bureau ?

Dans ce cas, une ventilation peut être possible entre la partie résidentielle et la partie professionnelle. Une évaluation correcte est ici cruciale.

Ai-je besoin d’un rapport d’évaluation si ma société ne possède pas d’immobilier ?

Oui. Depuis 2026, un rapport d’évaluation est toujours obligatoire pour une transmission qui souhaite bénéficier du régime de faveur.

Vous envisagez une transmission au sein de la famille ?

Vous détenez de l’immobilier dans votre société ? Il est alors prudent de ne pas attendre que la transmission soit imminente. Une analyse à temps peut montrer quelle part de la valeur de l’entreprise relève encore du régime de faveur, et quel impact les nouvelles règles ont sur votre situation.

Chez by Watson, nous aidons les entrepreneurs à évaluer leur entreprise, à mener l’analyse fiscale et à préparer une transmission fiscalement efficace. Planifiez un entretien avec votre gestionnaire de dossier et découvrez où vous en êtes aujourd’hui.