Je familiebedrijf overdragen? Vastgoed kan sinds 2026 een dure verrassing worden

Auteur: Valérie Dendauw, Juridisch consulent bij by Watson


Wat verandert er concreet?

Tot eind 2025 konden de aandelen van een familiale vennootschap vaak volledig worden overgedragen aan het gunsttarief, zelfs wanneer de onderneming ook woningen, appartementen of bouwgronden bezat.

Sinds 1 januari 2026 is dat anders.

De waarde van residentieel vastgoed wordt voortaan uitgesloten van het fiscale gunstregime. Alleen het deel van de waarde dat niet door dat vastgoed wordt bepaald, blijft in aanmerking komen. Dat is meer dan enkel de bedrijfsactiviteiten in de strikte zin: ook commercieel vastgoed, cash of beleggingen in de vennootschap blijven meetellen.

Met andere woorden: hoe meer residentieel vastgoed er in de vennootschap zit, hoe kleiner het fiscale voordeel bij een overdracht.

Eén voorwaarde blijft wel overeind. Je vennootschap moet nog altijd een echte economische activiteit uitoefenen. Een zuivere vastgoed- of beheersvennootschap zonder reële activiteit valt sowieso volledig buiten het gunstregime, en niet enkel voor het vastgoeddeel.

Een voorbeeld dat het verschil duidelijk maakt

Stel dat je vennootschap 2 miljoen euro waard is. Daarvan bestaat:

• 1,6 miljoen euro uit de operationele onderneming;
• 400.000 euro uit een verhuurd appartement.

Vóór 2026 kon de volledige waarde van 2 miljoen euro onder het gunstregime vallen.

Vandaag geldt dat voordeel enkel nog voor de 1,6 miljoen euro van de operationele onderneming. De waarde van het appartement wordt afzonderlijk belast volgens de gewone regels.

Voor veel familiale ondernemingen kan dat een aanzienlijke extra belastingfactuur betekenen.

Welke vastgoedtypes worden getroffen?

De nieuwe regeling viseert residentieel vastgoed. Daaronder vallen onder meer:

• woningen;
• appartementen;
• bouwgronden bestemd voor woningbouw.

Ook vastgoed dat wordt aangehouden via een dochtervennootschap kan meetellen bij de beoordeling. De Vlaamse Belastingdienst kijkt dus niet alleen naar wat rechtstreeks op de balans van de onderneming staat.

Waarom heeft Vlaanderen deze regels aangepast?

Volgens de Vlaamse regering was het oorspronkelijke gunstregime bedoeld om actieve ondernemingen te beschermen bij een overdracht. In de praktijk werd het soms ook gebruikt in vennootschappen waarvan een belangrijk deel van de waarde uit vastgoed bestond.

Met de nieuwe regels wil de overheid het fiscale voordeel opnieuw sterker koppelen aan ondernemingsactiviteiten en minder aan privévermogen dat via een vennootschap wordt aangehouden.

Er bestaat één belangrijke uitzondering

Niet elk bedrijf met vastgoed verliest automatisch het voordeel. Professionele vastgoedondernemingen kunnen onder voorwaarden nog steeds genieten van het volledige gunstregime. Dat kan wanneer:

• minstens 75% van de omzet voortkomt uit activiteiten rond residentieel vastgoed;
• de onderneming gedurende de drie jaar vóór de overdracht minstens één voltijdse werknemer in dienst had.

Bovendien moeten die voorwaarden ook na de overdracht gedurende drie jaar behouden blijven.

Denk bijvoorbeeld aan ondernemingen die professioneel woningen ontwikkelen, bouwen, verkopen of verhuren.

Nog een belangrijke wijziging: waardering wordt verplicht

Sinds 2026 moet bij elke overdracht van een familiale vennootschap een waarderingsverslag worden toegevoegd. Dat verslag wordt opgesteld door een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant en bepaalt:

• de waarde van de aandelen;
• de waarde van het aanwezige vastgoed;
• welk deel van de onderneming onder het gunstregime valt.

Opvallend: ook wanneer er géén vastgoed aanwezig is, blijft zo'n verslag verplicht. In dat geval bevestigt het verslag dat de volledige ondernemingswaarde in aanmerking komt voor het fiscale voordeel.

Wacht niet tot vlak voor de overdracht

Veel ondernemers denken pas aan successieplanning wanneer de overdracht concreet wordt. Dat is vaak te laat.

De nieuwe regels maken de samenstelling van de vennootschap belangrijker dan ooit. Een gebouw dat jaren geleden als investering werd aangekocht, kan vandaag onverwacht een grote impact hebben op de belastingfactuur van je kinderen of andere opvolgers.

Wie tijdig plant, krijgt meer mogelijkheden om de gevolgen in kaart te brengen en eventueel bij te sturen.

Veelgestelde vragen

Gelden de nieuwe regels ook voor bestaande bedrijven? Ja. Niet de oprichtingsdatum van de onderneming telt, maar de datum van de schenking of het overlijden. Voor overdrachten vanaf 1 januari 2026 gelden de nieuwe regels.

Wat als mijn pand deels woning en deels kantoor is? In zulke gevallen kan een opsplitsing mogelijk zijn tussen het residentiële en het professionele gedeelte. Een correcte waardering is daarbij cruciaal.

Heb ik een waarderingsverslag nodig als mijn vennootschap geen vastgoed bezit? Ja. Sinds 2026 is een waarderingsverslag altijd verplicht bij een overdracht die gebruik wil maken van het gunstregime.

Denk je aan een overdracht binnen de familie?

Heb je vastgoed in je vennootschap? Dan is het verstandig om niet te wachten tot de overdracht voor de deur staat. Een tijdige analyse kan duidelijk maken hoeveel van de ondernemingswaarde nog onder het gunstregime valt en welke impact de nieuwe regels hebben op jouw situatie.

Bij by Watson helpen we ondernemers met de waardering van hun onderneming, de fiscale analyse en de voorbereiding van een fiscaal efficiënte overdracht. Plan een gesprek met je dossierbeheerder en ontdek waar je vandaag staat.